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변호사칼럼

제목

[민사/김미진변호사] 소유권이전등기사건에 숨어있는 법리문제들

 

 

 

 일산변호사 법무법인 따뜻한 변호사들의 김미진 변호사입니다. 오늘은 일반적으로 일어날 수 있는 사건에 대하여 사실관계를 비교적 간단히 하여 이러한 사실관계를 바탕으로 생각할 수 있는 법리를 고민해보고자 합니다. 법리 문제가 일반인들이 보시기에는 다소 어려울 수도 있으나, 사실관계는 주위에서 흔히 일어나는 일이기에 적어 보겠습니다. 함께 법리 퍼즐 맞추기로 가보시죠. 

 

 

. 사실관계

 

갑이 따뜻한 변호사들 사무실을 찾아와 법률문제를 상담한다. 갑은 임야를 을로부터 매수하였고 그 대금을 모두 지급하였는데 매도인으로부터 소유권이전등기를 받지 못하였다고 한다. 매매계약 당시에는 토지거래허가구역이라 거래가 제한되어 바로 소유권이전등기를 하지 못하였고, 현재는 토지거래허가구역이 해제되었다. 이에 갑이 을에게 소유권이전등기를 요청하자 을은 돈을 더 달라고 주장하여 합의가 되지 않아 변호사사무실을 찾아 왔다고 한다.

 

 한편 을은 변호사로서 이 사건 임야를 일명 조상 땅 찾기소송을 해주면서 사건 수임의 대가로 받은 것이고, 을은 이 사건 임야를 등기할 때 자신명의가 아닌 아내인 병 명의로 증여를 원인으로 곧바로 등기를 하였다.

 

 변호사가 매매계약서와 등기부등본을 발급해 확인해 보니 매매계약 체결한지 10년이 다 되어 가고 있고, 등기부등본상의 갑 구에는 소유자만 기재되어 있을 뿐 특별한 것이 없다. 갑이 가지고 온 서류에는 을이 주었다는 이 사건 임야에 대한 등기권리증, 병의 인감도장이 찍혀 있는 위임장과 병 명의의 인감증명서, 병의 인감도장이 찍힌 거래사실확인서가 있다.

 

 

. 법리 검토

 

0. 사전처분

 

 매매계약을 체결한 지 10년이 다되어 가고 있는바, 소유권이전등기청구권에 대한 소멸시효가 곧 완성될 것으로 보인다. 또한 을 또는 병이 이 사건 임야를 제3자에게 처분하는 것을 막기 위한 가처분이 필요하다.  

 

사전처분 결론 : 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 부동산처분금지가처분 신청.

 

1. 청구원인을 무엇으로 할 것인가.

 

. 적법한 대리권에 기한 매매계약이므로 병을 상대로 소유권이전등기청구를 한 다.

. 명의신탁 된 부동산임으로,

 

(1) 병을 상대로 이 사건 임야를 을에게 소유권이전등기 하게 하고,

(2) 을은 갑에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구한다.

 

2. 피고 특정의 문제

 

가. 피고를 누구로 지정할 것인가 

. 등기부상 소유자인 병만을 청구할 것인가, 을과 병 모두를 상대로 할 것인가.

. 청구원인을 무엇으로 할 것이냐에 따라 피고가 1명일수도, 2명일수도 있다.

 

3. 상대방의 예상할 수 있는 항변

 

. 유권대리 주장에 대한 항변  

 

1) 무권대리이고, 실제 병의 땅인데 을이 병의 허락없이 임의로 판 것이다.

2) 병의 인감도장은 집에 보관중인 것을 사용한 것뿐이다.

 

. 실체관계에 부합한 중간생략 등기 항변

 

1) 조상땅 찾은 사람--병 명의로 순차 등기해야 하지만 을을 빼고 조상땅 찾 은 사람에서 곧바로 병 명의로 등기한 것으로 실체관계에는 부합한 등기이므로 유효하다.

 

4. 상대방의 항변에 대한 우리의 재항변

 

. 무권대리 항변에 대하여

 

- 갑은 유권대리 임을 믿을 만한 정당한 사유가 존재하였다.

- 을이 등기권리증을 갑에게 교부하였고, 병의 인감도장이 찍힌 위임장, 인감증 명서, 병의 인감도장이 찍힌 거래사실확인서를 교부하여 주었다.


나.
중간생략등기 유효 항변에 대하여

 

- 토지거래허가 구역 내의 유상계약 경우 실체관계에 관계없이 확정적으로 무효 이고, 이는 토지거래허가구역이 나중에 해제된다 하더라도 마찬가지이다.

- 조상땅 찾은 사람은 을에게 사건 수임의 대가로 유상증여한 것으로, 을이 병 에게 무상증여 하였다 하더라도 이는 토지거래허가구역 내에서 유상계약이 포 함된 거래이므로 확정적으로 무효이다.

 

  

6. 승소할 수 있는가.

 

. 판례에 비추어, 유권대리 내지 표현대리를 인정하기 쉽지 않다. 판례가 인정하 는 부부 사이의 표현대리가 인정되기 위한 정당한 사유에 대하여 찾아라.  

나. 실제 소유자가 을 임을 입증하여 명의신탁을 주장하고, 대위청구로 가보자.

 


7. 결론

. 주위적청구를 원인으로, (명의신탁된 토지임을 전제로)

 

(1) 병은 을에게 이 사건 임야에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이 전등기절차를 이행하라. 

(2) 을은 갑에게 이 사건 임야에 대하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절 차를 이행하라.


나.
예비적청구를 원인으로, (유권대리 내지 표현대리임 행위임을 전제로)

 

병은 갑에게 이 사건 임야에 대하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 


다.
 중간생략등기 자체가 무효일 경우

 

 토지거래허가구역으로 지정된 시기가 언제인가. 토지거래허가 구역 지정이 을이 병 명의로 소유권이전등기 할 때 즈음 발생하였다면 실체관계에 부합한 유효한 등기가 될 것이다. 그러나 토지거래허가 구역이 이 사건 사실관계단계 처음부터 지정되었다면 확정적 무효일 것이다. 무효가 될 경우 이 사건 임야는 애초 조상 땅 찾은 사람의 소유이므로, 대위를 2번 해야 하는 상황이 발생한다.  

 

(1) 갑은 조상땅 찾는 사람을 대위하여 병에게 이 사건 임야에 관한 소유권이전 등기말소등기 절차를 이행하라고 한다.

(2) 다시, 을을 대위하여 조상땅 찾은 사람은 을에게 이 사건 임야에 관하여 매 매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 한다.

(3) 다시, 을은 갑에게 이 사건 임야에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등 기절차를 이행하라고 한다.


Ⅲ.평가

 

brainstorming 좀 되셨나요?^^ 토지거래허가구역 내의 거래, 유상증여, 무상증여, 중간생략등기, 명의신탁, 표현대리, 무권대리, 정당한 사유.. 사실관계는 간단한 듯 한데 법리가 꽤 숨어 있습니다.  

 


요새 날씨가 많이 춥습니다.. 감기걸리시지 않게 건강 잘 챙기시기 바랍니다..^^  

 

 

 

 

 

 

 



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등록자따뜻한변호사들

등록일2015-12-30

조회수1,640

 
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